Verkauf oder Vermietung der geförderten Immobilie

Wann endet die Selbstnutzung?

§ 92a Absatz 3 EStG betrifft eine Wohnung, für die ein Altersvorsorge-Eigenheimbetrag eingesetzt oder eine Tilgungsförderung für ein Immobiliendarlehen in Anspruch genommen wurde. Die Vorschrift greift, wenn die berechtigte Person diese Wohnung nicht nur vorübergehend nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Sie gilt damit nicht ausschließlich für neue Altersvorsorgedepots, sondern kann auch ältere geförderte Wohn-Riester-Fälle betreffen. Ob und welche Übergangsvorschrift für einen konkreten Altvertrag gilt, muss zusätzlich geprüft werden.

Ein Verkauf ist ausdrücklich relevant: Die Selbstnutzung gilt auch als aufgegeben, wenn das Eigentum an der Wohnung übertragen wird. Eine dauerhafte Vermietung an Dritte ist regelmäßig ebenfalls keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr. Wer erst auszieht, die Wohnung vermietet und sie später verkauft, sollte deshalb nicht bis zum Verkauf warten: Der maßgebliche Anlass kann bereits die nicht nur vorübergehende Aufgabe der Selbstnutzung gewesen sein.

Nicht jede Abwesenheit beendet die Förderung. Das Gesetz knüpft an eine Aufgabe an, die nicht nur vorübergehend ist. Eine zeitweise Abwesenheit ist aber keine pauschale Ausnahme: Für einen beruflich bedingten Umzug sieht § 92a Absatz 4 EStG ein eigenes Antragsverfahren mit Nachweisen, Rückkehrabsicht und einer Rückkehr spätestens bis zur Vollendung des 67. Lebensjahres vor. Ein währenddessen vereinbartes Nutzungsrecht muss von Beginn an entsprechend befristet sein.

Der relevante Zeitpunkt ist nicht automatisch der Tag, an dem ein Verkauf geplant oder ein Mietvertrag unterschrieben wird. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände und der Zeitpunkt, zu dem die Selbstnutzung dauerhaft endet beziehungsweise das Eigentum aufgegeben wird. Bei einem Verkauf mit zeitlichem Abstand zwischen Notartermin, Übergang von Nutzen und Lasten und Eigentumsumschreibung sollte die Zuordnung mit Anbieter oder Zentraler Stelle geklärt und dokumentiert werden.

Was passiert mit dem Wohnförderkonto?

Das Wohnförderkonto ist kein Bankguthaben, das beim Verkauf ausgezahlt wird. Es ist eine steuerliche Rechengröße, in der die für die spätere Besteuerung maßgeblichen geförderten Beträge erfasst werden. Bei einer Aufgabe der Selbstnutzung wird grundsätzlich der noch nicht zurückgeführte Betrag zum Auflösungsbetrag. Das Konto wird geschlossen; der Betrag gilt nach § 92a Absatz 3 EStG als Leistung aus einem Altersvorsorgevertrag.

Ohne anwendbare Ausnahme wird der Auflösungsbetrag dem Veranlagungszeitraum zugerechnet, in dem die Selbstnutzung aufgegeben wird. Es geht also grundsätzlich um eine gebündelte steuerliche Erfassung in diesem Jahr und nicht um eine jährliche Besteuerung des Verkaufserlöses. Die steuerliche Behandlung als Altersvorsorgeleistung richtet sich ergänzend nach § 22 Nummer 5 EStG. Eine reguläre Aufgabe der Selbstnutzung bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche früheren Zulagen zusätzlich zurückgezahlt werden müssen; eine unzulässige Verwendung kann dagegen als schädliche Verwendung nach § 93 EStG andere Folgen haben.

Beispiel: Beträgt das noch nicht zurückgeführte Wohnförderkonto am maßgeblichen Stichtag 28.000 Euro, sind grundsätzlich diese 28.000 Euro und nicht etwa der gesamte Immobilienverkaufspreis für die Auflösung maßgeblich. Bei einem angenommenen zusätzlichen Grenzsteuersatz von 30 Prozent ergäbe sich als grobe Mehrsteuer-Orientierung 8.400 Euro (28.000 Euro × 30 Prozent). Das ist keine individuelle Steuerberechnung: Der tatsächliche Betrag hängt von den gesamten steuerpflichtigen Einkünften, dem Tarif, möglichen Kirchensteuer- und Solidaritätszuschlagsfolgen sowie der konkret anwendbaren Rechtsfassung ab.

Die neue Fassung des § 92a EStG sieht für die Aufgabe der Selbstnutzung ab 2028 weiterhin die Auflösung als Grundfall vor. Bei versäumter Anzeige kann sich der steuerliche Zufluss nach dieser Fassung auf das Jahr verschieben, in dem die Zentrale Stelle von der Aufgabe erfährt. Eine verspätete Meldung ist daher kein Weg, die Rechtsfolge zu umgehen. Bei einer Reinvestitionsabsicht gelten zudem besondere Regeln für den Zeitpunkt, zu dem eine aufgegebene Absicht steuerlich relevant wird.

Geförderte Immobilie verkaufen

Beim Verkauf sind zwei Steuerfragen auseinanderzuhalten. Erstens kann die Aufgabe der Selbstnutzung das Wohnförderkonto auslösen. Zweitens kann der Verkauf selbst ein privates Veräußerungsgeschäft sein. Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG können Grundstücksverkäufe innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung steuerpflichtig sein; eine gesetzliche Ausnahme gilt bei ausschließlicher eigener Wohnnutzung zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf oder bei eigener Wohnnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist unabhängig vom Wohnförderkonto zu prüfen.

Die Fünfjahresfrist im Wohnförderrecht ist keine allgemeine Verkaufs- oder Spekulationsfrist. Sie bedeutet weder, dass ein Verkauf vor fünf Jahren stets alle Förderung vernichtet, noch dass ein Verkauf nach fünf Jahren das Wohnförderkonto automatisch steuerfrei macht. Ausschlaggebend sind der offene Kontostand, der Zeitpunkt der Aufgabe der Selbstnutzung und eine mögliche gesetzliche Ausnahme. Immobiliengewinn und Wohnförderkonto können deshalb gleichzeitig, nur jeweils nach anderen Regeln, zu prüfen sein.

Ein Verkaufserlös muss nicht vollständig in eine neue Immobilie fließen. Für die Reinvestitionsausnahme nach § 92a Absatz 3 Satz 9 Nummer 1 ist vielmehr ein Betrag in Höhe des noch nicht zurückgeführten Wohnförderkonto-Betrags für eine andere begünstigte Wohnung zu verwenden. Die neue Wohnung muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, insbesondere die Voraussetzungen der Selbstnutzung. Ob Kauf, Bau oder eine andere zulässige Verwendung im Einzelfall zählt, richtet sich nach der für den Vorgang geltenden Gesetzesfassung.

Geförderte Immobilie vermieten

Wird die geförderte Wohnung dauerhaft an eine Mieterin oder einen Mieter überlassen, dient sie grundsätzlich nicht mehr den eigenen Wohnzwecken der geförderten Person. Das gilt auch, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer die Wohnung behält und regelmäßig Miete erhält. Für das Wohnförderkonto kann die Aufgabe der Selbstnutzung damit schon durch die Vermietung eintreten – ein späterer Verkauf ist dafür nicht erforderlich.

Die Mieteinnahmen sind ein separates Thema. Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das ist von der Besteuerung des Wohnförderkonto-Auflösungsbetrags zu trennen. Auch ein wirtschaftlich sinnvoller Vermietungsplan beantwortet deshalb nicht automatisch die Frage, ob die bisherige Wohnförderung steuerlich erhalten bleibt.

Eine zeitlich begrenzte Vermietung kann nur in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen in Betracht kommen. Besonders wichtig ist der beruflich bedingte Umzug nach § 92a Absatz 4 EStG: Die Voraussetzungen müssen erfüllt und bei der Zentralen Stelle beantragt werden; eine Rückkehrabsicht allein genügt nicht. Bei Krankheit oder Pflegebedürftigkeit enthält § 92a Absatz 3 eine eigene Ausnahme, die unter anderem voraussetzt, dass das Eigentum erhalten bleibt, die Wohnung weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und grundsätzlich nicht von Dritten genutzt wird. Eine gewöhnliche Vermietung erfüllt diese Bedingungen nicht ohne Weiteres.

Reinvestition oder Wiedereinzug: die Fristen

§ 92a Absatz 3 EStG enthält mehrere Ausnahmen, bei denen die sofortige Auflösung des Wohnförderkontos nicht greift. Für Verkauf und Vermietung sind vor allem zwei Wege relevant: Du verwendest einen Betrag in Höhe des noch offenen Wohnförderkonto-Stands für eine weitere begünstigte Wohnung oder du nimmst die Selbstnutzung der bisherigen Wohnung fristgerecht wieder auf. Daneben kann der offene Betrag innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Aufgabejahres auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag auf den eigenen Namen eingezahlt werden. Das ist keine allgemeine Steuerbefreiung; die spätere Besteuerung des Altersvorsorgevermögens bleibt zu beachten.

Für die Verwendung in einer anderen Wohnung reicht die Frist bis fünf Jahre nach Ablauf des Veranlagungszeitraums, in dem du die bisherige Wohnung letztmals selbst genutzt hast. Eine Verwendung bis zu zwei Jahre vor diesem Veranlagungszeitraum kann ebenfalls erfasst sein. Die genaue Frist hängt daher vom Kalenderjahr der letzten Selbstnutzung ab und nicht davon, wann du die Wohnung ursprünglich gekauft hast. Die neue Wohnung muss eine begünstigte Wohnung im Sinne des § 92a EStG sein.

Beispiel zur Zeitachse: Du nutzt die alte Wohnung zuletzt im Jahr 2028 selbst und beziehst anschließend eine Mietwohnung. Für eine Reinvestition in eine weitere begünstigte Wohnung reicht das gesetzliche Zeitfenster grundsätzlich zwei Jahre vor dem Veranlagungszeitraum 2028 bis fünf Jahre nach dessen Ablauf, also vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2033. Damit die Ausnahme greift, muss der Betrag in Höhe des noch offenen Wohnförderkontos für den begünstigten Zweck eingesetzt werden. Die Reinvestitionsabsicht ist bereits bei der Anzeige der Aufgabe mitzuteilen; auch die tatsächliche Reinvestition oder die Aufgabe der Absicht muss angezeigt werden.

Eine andere Möglichkeit ist die Wiederaufnahme der Selbstnutzung der bisherigen Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach Ablauf des Jahres der letzten eigenen Nutzung. Bei einer letzten Selbstnutzung im Jahr 2028 bedeutet das grundsätzlich eine Rückkehr bis zum 31. Dezember 2033. Auch hier reicht ein unverbindlicher Wunsch nicht: Die Absicht und später der tatsächliche Zeitpunkt der Wiederaufnahme müssen nach den gesetzlichen Regeln angezeigt werden. Wird die Reinvestition nicht verwirklicht oder die Rückkehrfrist versäumt, kann die Steuerfolge eintreten; die bloße Ankündigung verlängert die Frist nicht.

Weitere Ausnahmen und Sonderfälle

Bei krankheits- oder pflegebedingtem Auszug kann das Wohnförderkonto unter den ausdrücklich geregelten Bedingungen zunächst bestehen bleiben. Dazu muss die geförderte Person Eigentümerin oder Eigentümer bleiben; die Wohnung muss weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung stehen und darf grundsätzlich nicht von Dritten genutzt werden, ausgenommen ist der Ehegatte. Ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung allein genügt nicht, um die Ausnahme sicher anzunehmen. Die Nachweise und tatsächliche Nutzung sind entscheidend; Kapitel 79 vertieft diesen Sonderfall.

Für Ehewohnungen sieht § 92a besondere Regelungen vor. Die neue Fassung ab 2028 erfasst zusätzlich eine freiwillige Überlassung an den anderen Ehegatten auf Grundlage einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung; auch richterliche Entscheidungen können relevant sein. Eine Übertragung im Rahmen einer Trennung sollte daher nicht wie ein gewöhnlicher Verkauf behandelt werden. Welche Person das Wohnförderkonto weiterführt und welche Anzeige erforderlich ist, hängt von der konkreten Vereinbarung und Gesetzesfassung ab. Kapitel 80 behandelt diese Fragen gesondert.

Bei einem beruflich bedingten Umzug kann § 92a Absatz 4 auf Antrag eine befristete Abwesenheit auffangen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Wohnung während der beruflich bedingten Abwesenheit nicht selbst genutzt wird, die Rückkehr beabsichtigt ist und die Selbstnutzung spätestens mit Vollendung des 67. Lebensjahres wieder aufgenommen wird. Die Zentrale Stelle entscheidet über den Antrag und kann Nachweise verlangen. Dieser Sonderweg ist von der allgemeinen Reinvestition und der Fünfjahresfrist zu unterscheiden.

Was du vor Verkauf oder Vermietung tun solltest

Melde die Aufgabe der Selbstnutzung der zuständigen Stelle und gib den maßgeblichen Zeitpunkt an. Nach der bis Ende 2027 geltenden Fassung erfolgt die Anzeige grundsätzlich beim Anbieter; während der Auszahlungsphase ist die Zentrale Stelle zuständig. Die Fassung ab 2028 ordnet die Anzeige je nach Fall der Zentralen Stelle oder dem Darlehensanbieter zu. Wenn du eine Reinvestition oder einen Wiedereinzug planst, muss die Absicht im Rahmen dieser Anzeige mitgeteilt und später der tatsächliche Verlauf dokumentiert werden.

Fordere vor einer Entscheidung einen aktuellen Stand des Wohnförderkontos an und lass dir erklären, welche Beträge noch nicht zurückgeführt sind. Prüfe, ob bisher eine Kapitalentnahme, eine geförderte Tilgung oder beides berücksichtigt wurde. Bei einem älteren Vertrag sind außerdem der Zeitpunkt der Wohnverwendung und die Übergangsregeln wichtig. Die Unterlagen zum Vertrag, zu den Tilgungsleistungen, zur Immobilie, zum Auszug und zu einer möglichen Ersatzwohnung solltest du geordnet aufbewahren.

Verwechsle die Verfahren nicht: § 92b EStG enthält insbesondere das Verfahren für den Antrag auf eine wohnungswirtschaftliche Kapitalverwendung. Die dort geregelte Vorlaufzeit für einen solchen Entnahmeantrag ist nicht automatisch eine Frist für die spätere Anzeige, dass du die Selbstnutzung aufgibst. Vor Unterzeichnung eines Kauf- oder Mietvertrags sollte deshalb geklärt sein, welche Rechtsfassung gilt, welche Ausnahme in Betracht kommt, wer die Anzeige erhält und welche Nachweise benötigt werden. Bei einem größeren Wohnförderkonto ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.