Altersvorsorge-Eigenheimbetrag für Kauf, Bau und Entschuldung

Was bedeutet Altersvorsorge-Eigenheimbetrag?

Der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag ist eine besondere wohnungswirtschaftliche Verwendung von gefördertem Kapital aus einem Altersvorsorgevertrag. Statt das Geld bis zum regulären Auszahlungsbeginn im Vertrag zu belassen, kann es – wenn die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind – für eine eigene Wohnung eingesetzt werden. Der Begriff „Entnahme“ bedeutet dabei nicht, dass du den Betrag anschließend frei ausgeben darfst: Die Mittel müssen unmittelbar einem gesetzlich anerkannten Wohnzweck dienen.

Die BMF-FAQ unterscheidet den Eigenheimbetrag von der Tilgungsförderung. Beim Eigenheimbetrag wird bereits angespartes, gefördertes Vertragsvermögen entnommen. Bei der Tilgungsförderung werden bestimmte laufende Tilgungsleistungen für ein Darlehen zur selbst genutzten Immobilie wie Altersvorsorgebeiträge behandelt. Beide Wege können die Finanzierung eines Eigenheims unterstützen, folgen aber unterschiedlichen Regeln und dürfen in der Planung nicht miteinander verwechselt werden.

Die Reform der privaten Altersvorsorge lässt die Eigenheimrenten-Förderung grundsätzlich bestehen. Sie macht die Entnahmeoption bei neuen Verträgen jedoch zu einer möglichen Vertragsleistung statt zu einem zwingenden Merkmal jedes Produkts. Ein Altersvorsorgedepot allein verspricht daher noch nicht, dass sein Anbieter einen Eigenheimbetrag ermöglicht. Wer diese Nutzung erwägt, sollte die Option ausdrücklich in den Vertragsunterlagen finden, bevor er sich für den Vertrag entscheidet.

Der wichtige Übergang: Entnahme vor oder ab 2028

Die neuen Altersvorsorgeprodukte können ab dem 1. Januar 2027 angeboten werden. Für die Eigenheimförderung kommt zusätzlich ein eigener Übergangsstichtag hinzu: Das Bundesfinanzministerium erklärt, dass bei einer Entnahme vor dem 1. Januar 2028 aus Vertrauensschutzgründen die bisherigen Regeln weitergelten. Deshalb reicht es nicht, nur das Abschlussdatum des Vertrags anzusehen. Entscheidend sind auch der Zeitpunkt der beantragten und genehmigten Verwendung sowie die für diesen Vorgang maßgebliche Gesetzesfassung.

Nach den bisherigen Regeln muss eine Teilentnahme mindestens 3.000 Euro betragen und im Vertrag gefördertes Restkapital von mindestens 3.000 Euro belassen. Diese zweite Grenze ist eine Mindestreserve: Wer beispielsweise 20.000 Euro gefördertes Kapital hat, kann vor dem Stichtag nicht einfach 18.000 Euro teilweise entnehmen und nur 2.000 Euro zurücklassen. Eine vollständige Verwendung des geförderten Kapitals ist davon zu unterscheiden; die konkrete Möglichkeit und der Mindestbetrag sind anhand des für die Entnahme geltenden Rechts und der Vertragsbedingungen zu prüfen.

Für Entnahmen ab dem 1. Januar 2028 entfällt laut BMF-FAQ die Pflicht, bei einer Teilentnahme mindestens 3.000 Euro gefördertes Restkapital im Vertrag zu belassen. Die ab 2028 dokumentierte Fassung des § 92a EStG nennt weiterhin einen Mindestbetrag von 3.000 Euro für den Eigenheimbetrag selbst. Das sind zwei verschiedene Grenzen: Ab 2028 muss die Entnahme mindestens 3.000 Euro betragen, aber es muss nicht zusätzlich ein gleich hoher Rest im Vertrag stehen.

Die BMF-FAQ nennt für die Entschuldung einen Eigenheimbetrag von bis zu 100 Prozent des geförderten Altersvorsorgevermögens. „Bis zu 100 Prozent“ beschreibt die mögliche Obergrenze des geförderten Vermögens, nicht einen Anspruch auf einen bestimmten Eurobetrag. Wie viel verfügbar ist, hängt vom tatsächlich geförderten Vertragsvermögen, der zulässigen wohnungswirtschaftlichen Verwendung, dem Vertrag und dem für die Entnahme geltenden Recht ab.

Welche Wohnung kann gefördert werden?

Die Eigenheimrenten-Förderung ist auf eine selbst genutzte Wohnung ausgerichtet. Die gesetzlichen Fassungen beschreiben als begünstigte Wohnung insbesondere eine Wohnung im eigenen Haus, eine eigene Eigentumswohnung oder eine Genossenschaftswohnung. Die Wohnung muss in einem EU-Mitgliedstaat oder EWR-Staat liegen und die Hauptwohnung oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen bilden. Eine Ferienwohnung oder eine ausschließlich vermietete Immobilie erfüllt diese Selbstnutzungsvoraussetzung nicht allein dadurch, dass sie dir gehört.

Eigentum, Nutzung und Finanzierung sind getrennt zu belegen. Bei Ehepaaren, Miteigentum, einer Immobilie im Eigentum des Partners oder einem Darlehen, das nur eine Person aufgenommen hat, solltest du nicht automatisch annehmen, dass beide Personen dieselbe Entnahme beantragen können. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen, die tatsächlichen Eigentums- und Nutzungsverhältnisse sowie die Zuordnung des geförderten Vertrags. Bei unklarer Zuordnung sollte die Zentrale Stelle vor der Auszahlung um eine Entscheidung gebeten werden.

Das Gesetz erkennt außerdem bestimmte eigentumsähnliche oder lebenslange Dauerwohnrechte an, wenn die dafür vorgesehenen wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarungen bestehen. Das ist kein allgemeiner Ersatz für Eigentum oder eine gewöhnliche Mietwohnung. Bei solchen Sonderformen müssen Vertrag, Vereinbarung und die konkrete Wohnung geprüft werden; der Name des Nutzungsrechts allein belegt noch nicht, dass die Förderungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Eigenheimbetrag beim Kauf

Beim Kauf kann der Eigenheimbetrag unmittelbar für die Anschaffung der begünstigten Wohnung verwendet werden. Dazu muss die Immobilie für die eigene Wohnnutzung bestimmt sein und die gesetzlichen Lage- und Selbstnutzungsvoraussetzungen erfüllen. Die Mittel sind dem Kauf zuzuordnen; der Eigenheimbetrag ist kein Zuschuss, den du unabhängig vom Kaufvertrag auf dein Girokonto ausgezahlt bekommst.

Plane die Reihenfolge mit Anbieter, Zentraler Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) und Verkäufer sorgfältig. Die ZfA muss die geplante Verwendung prüfen und den zulässigen Betrag mitteilen; der Anbieter darf die Entnahme erst nach der maßgeblichen Mitteilung auszahlen. Ein bereits unterschriebener Kaufvertrag ersetzt weder den Antrag noch die Entscheidung. Kläre deshalb vor verbindlichen Finanzierungs- und Zahlungsterminen, welche Unterlagen gebraucht werden und wie lange die Prüfung dauern kann.

Als Nachweise kommen je nach Fall insbesondere der notarielle Kaufvertrag, die Angaben zur Wohnung und Nutzung sowie Unterlagen zum geförderten Vertragsvermögen in Betracht. Diese Beispiele sind keine abschließende amtliche Belegliste. Die benötigten Dokumente richten sich nach dem konkreten Antrag und der zuständigen Stelle. Auch Kaufnebenkosten oder Einrichtungsgegenstände solltest du nicht ohne Bestätigung als förderfähige Verwendung einplanen.

Eigenheimbetrag beim Bau

Auch die Herstellung einer selbst genutzten Wohnung ist eine zulässige Verwendung. Bei einem Neubau wird das Kapital für die Herstellung des Wohneigentums eingesetzt. Für die Prüfung ist wichtig, dass die Ausgaben tatsächlich dem Bau der begünstigten Wohnung dienen und sich die Zahlungen nachvollziehbar dem Vorhaben zuordnen lassen. Die Bezeichnung „Hausbau“ in einem Finanzierungsplan allein weist den konkreten Mitteleinsatz noch nicht nach.

Sammle deshalb Bauvertrag, Zahlungsplan, Rechnungen und Zahlungsnachweise und gleiche sie mit dem Antrag sowie dem Darlehensvertrag ab. Bei einem Bau auf einem bereits vorhandenen Grundstück, bei mehreren Bauabschnitten oder einer Kombination aus Eigenmitteln, Kredit und Altersvorsorgekapital kann die Zuordnung schwieriger werden. Lass im Zweifel vor der Auszahlung bestätigen, welche Baukosten der Anbieter und die ZfA für den Eigenheimbetrag anerkennen.

Nicht jede Ausgabe rund um ein Grundstück ist automatisch Herstellung einer Wohnung. Laufende Unterhaltskosten, gewöhnliche Reparaturen, Möbel oder ein beliebiger Kredit sind nicht mit dem Bauzweck gleichzusetzen. Für barrierereduzierende Umbauten und energetische Sanierungen bestehen gesonderte Tatbestände und besondere Mindestbeträge, Nachweise und Ausschlüsse einer Doppelförderung. Sie sind nicht Gegenstand dieses Kapitels und sollten nicht einfach unter „Baukosten“ mitgerechnet werden.

Eigenheimbetrag zur Entschuldung

Für die Entschuldung darf gefördertes Kapital zur Tilgung eines Darlehens verwendet werden, das für die Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung aufgenommen wurde. Je nach Restschuld kann die Entnahme einen Teil des Darlehens ablösen oder – wenn genügend förderfähiges Kapital vorhanden ist – bis zur vollständigen Rückzahlung reichen. Die BMF-FAQ bestätigt, dass die Entschuldung einer selbst genutzten Wohnimmobilie eine zulässige Verwendung nach § 92a Absatz 1 EStG sein kann.

Entscheidend ist der Zweck des Darlehens. Ein allgemeiner Konsumentenkredit wird nicht dadurch zu einem begünstigten Immobiliendarlehen, dass du das Geld später für dein Haus verwendet hast. Bei Umschuldung, mehreren Darlehen oder einer Finanzierung, die Kauf, Bau und andere Ausgaben kombiniert, solltest du den ursprünglichen Darlehenszweck und den noch offenen, darauf entfallenden Betrag lückenlos belegen können. Die Eintragung einer Grundschuld ist für sich genommen kein Nachweis dafür, wofür das Darlehen verwendet wurde.

Für den Antrag sind deshalb regelmäßig sowohl die Herkunft des Darlehens als auch die aktuelle Restschuld relevant. Halte den ursprünglichen Darlehensvertrag, eine aktuelle Saldenbestätigung und Zahlungs- oder Tilgungsunterlagen bereit. Wenn sich der Kredit auf mehrere Zwecke bezieht, darfst du nicht ohne Prüfung den gesamten Saldo als begünstigte Entschuldung ansetzen. Lass die förderfähige Zuordnung vor der Auszahlung bestätigen, statt sie nachträglich aus Kontoauszügen zu rekonstruieren.

Eine Entnahme kann die Restschuld und damit Zinskosten senken, reduziert aber zugleich das Altersvorsorgevermögen, das später für die Altersversorgung zur Verfügung steht. Vergleiche deshalb nicht nur die Kreditrate vor und nach der Tilgung. Berücksichtige auch den entgangenen möglichen Anlageertrag, die Vertragskosten, die spätere Besteuerung und die Frage, ob du nach der Entnahme noch ausreichend liquide Rücklagen für Instandhaltung und unerwartete Ausgaben hast.

Zwei Rechenbeispiele: der Stichtag ändert die Reserve

Beispiel 1: Im Vertrag stehen am maßgeblichen Stichtag 40.000 Euro gefördertes Kapital. Du möchtest 38.000 Euro für die Tilgung eines förderfähigen Darlehens einsetzen. Bei einer Entnahme vor dem 1. Januar 2028 blieben nur 2.000 Euro zurück; damit wäre die Mindestrestkapitalgrenze von 3.000 Euro für eine Teilentnahme unterschritten. Eine Teilentnahme von höchstens 37.000 Euro würde rechnerisch 3.000 Euro zurücklassen. Maßgeblich ist der nach dem Gesetz relevante Vertragsstand, nicht zwingend der Kontostand an dem Tag, an dem du erstmals mit dem Anbieter sprichst.

Beispiel 2: Dieselben 40.000 Euro stehen für eine Entnahme ab dem 1. Januar 2028 zur Verfügung und die übrigen Voraussetzungen liegen vor. Ein Eigenheimbetrag von 38.000 Euro überschreitet die Mindestentnahme von 3.000 Euro. Nach der vom BMF beschriebenen neuen Regel muss nicht zusätzlich ein Rest von 3.000 Euro im Vertrag bleiben. Die verbleibenden 2.000 Euro sind deshalb nicht allein wegen der früheren Mindestreserve ausgeschlossen. Ob der konkrete Anbieter die Entnahme aus diesem Vertrag anbietet und welche Unterlagen er benötigt, bleibt trotzdem zu prüfen.

Beide Beispiele setzen voraus, dass die gesamten Beträge gefördert, tatsächlich verfügbar und für den jeweiligen Wohnzweck zugelassen sind. Sie lassen mögliche Wertschwankungen, Vertragsbedingungen, Darlehenssalden und die steuerliche Folge im Wohnförderkonto bewusst außen vor. Eine Beispielrechnung ersetzt weder den ZfA-Bescheid noch eine verbindliche Prüfung des konkreten Vertrags und der für den Antrag geltenden Übergangsvorschrift.

So läuft Antrag und Auszahlung grundsätzlich ab

Der Eigenheimbetrag wird nicht allein beim Anbieter beantragt. § 92b EStG sieht ein Verfahren mit der Zentralen Stelle vor: Du beantragst die wohnungswirtschaftliche Verwendung, benennst die betroffenen Altersvorsorgeverträge und erbringst die für den Zweck notwendigen Nachweise. Die ZfA teilt anschließend mit, bis zu welcher Höhe eine zulässige Verwendung vorliegen kann. Der Anbieter zahlt den genehmigten Betrag erst nach der erforderlichen Mitteilung aus.

Der konkrete Ablauf hängt davon ab, ob du kaufst, baust oder einen Kredit tilgst. Für einen Kauf sind Vertrags- und Wohnungsdaten wichtig; für einen Bau die Herstellungs- und Zahlungsnachweise; für eine Entschuldung zusätzlich Darlehenszweck und Restschuld. Prüfe außerdem, ob die Immobilie im passenden Zeitraum selbst genutzt werden soll, wo sie liegt und wem sie gehört. Die ZfA kann weitere Nachweise benötigen; eine allgemeingültige Dokumentenliste lässt sich aus einem Einzelfall nicht ableiten.

Beginne die Abstimmung frühzeitig. Die gesetzlichen Verfahrensregeln enthalten Fristen und verlangen einen Antrag vor der Auszahlung; die ab 2028 dokumentierte Fassung des § 92b EStG nennt einen Vorlauf von zehn Monaten vor Beginn der Auszahlungsphase. Welche Frist für deinen Vertrag und Entnahmezeitpunkt maßgeblich ist, muss anhand der dann geltenden Fassung geprüft werden. Verlasse dich deshalb nicht auf eine mündliche Zusage und unterschreibe keine Finanzierung, die nur bei einer noch unbestätigten Entnahme tragfähig wäre.

Bewahre Antrag, ZfA-Bescheid, Anbieterbestätigung, Zahlungsbelege und die Unterlagen zum geförderten Wohnzweck dauerhaft zusammen auf. Sie helfen, den abgerufenen Betrag später mit dem Wohnförderkonto abzugleichen und Nachfragen zu beantworten. Ändert sich nach dem Antrag der Kaufpreis, die Darlehenshöhe oder die Eigentumsstruktur, informiere die beteiligten Stellen, bevor du den vorgesehenen Betrag anderweitig verwendest.

Die Entnahme bleibt steuerlich relevant

Der Eigenheimbetrag gilt nach § 92a EStG nicht als gewöhnliche Leistung, die dir im Moment der Auszahlung zufließt. Das bedeutet aber nicht, dass das geförderte Kapital steuerfrei wird. Die Zentrale Stelle erfasst die wohnungswirtschaftlich verwendeten Beträge und einschlägigen Tilgungsleistungen im Wohnförderkonto. Das Konto bildet die Grundlage für die spätere nachgelagerte Besteuerung.

Die steuerliche Behandlung hängt unter anderem von der Höhe des Wohnförderkontos, dem Auszahlungsbeginn und der dann geltenden Besteuerungsregel ab. Die Reform ändert auch die spätere Behandlung des Wohnförderkontos; diese Fragen gehören deshalb in eine gesonderte Prüfung und werden in Kapitel 77 vertieft. Verkauf, Vermietung, dauerhafter Auszug, Pflegebedürftigkeit und Scheidung können weitere Folgen auslösen, die eigene gesetzliche Übergänge und Ausnahmen haben.

Plane die Entscheidung daher als Tausch: Heute kann weniger Kredit oder mehr Eigenkapital erforderlich sein, später steht dafür weniger Kapital im Altersvorsorgevertrag bereit und es entsteht eine steuerlich erfasste Wohnförderung. Vergleiche die erwartete Kreditersparnis nicht mit einer garantierten Rendite des Depots – eine solche Garantie gibt es bei einem Altersvorsorgedepot ohne Garantie nicht. Auch die Steuer im Alter lässt sich ohne individuelle Einkommens- und Vertragsdaten nicht pauschal beziffern.

Prüfliste vor Kauf, Bau oder Entschuldung

Prüfe zuerst, ob dein Vertrag die Eigenheimoption enthält und ob die konkrete Wohnung die Voraussetzungen der Selbstnutzung und Lage erfüllt. Danach ordnest du das Vorhaben dem passenden Tatbestand zu: Kauf, Herstellung oder Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens. Für einen Antrag vor dem 1. Januar 2028 gilt laut BMF-FAQ die bisherige Mindestrestkapitalregel; bei späteren Entnahmen gelten die neuen Regeln, darunter der Wegfall dieser Mindestreserve. Der Betrag der Entnahme selbst muss nach der ab 2028 dokumentierten Fassung mindestens 3.000 Euro betragen.

Lass die ZfA und den Anbieter vor Auszahlung die Höhe und Verwendbarkeit bestätigen. Prüfe Eigentum, Darlehenszweck, Restschuld, Vertragsbestand, benötigte Unterlagen, Antragsfristen und Zahlungsablauf. Rechne danach die finanzielle Wirkung auf beide Seiten: geringere Kreditlast heute, aber weniger Anlagevermögen im Alter, ein Wohnförderkonto und spätere Steuer. Plane eine Reserve für Nebenkosten, Instandhaltung und Liquidität ein, statt das gesamte Vermögen ohne Puffer in die Immobilie zu lenken.

Für die Besteuerung des Wohnförderkontos und für spätere Änderungen an der Selbstnutzung solltest du nicht nur die ursprüngliche Entnahme betrachten. Bewahre die Bescheide und Belege auf und prüfe vor Verkauf, Vermietung oder dauerhaftem Auszug die jeweils einschlägigen Fristen und Ausnahmen. Die Eigenheimförderung kann sinnvoll sein, ist aber keine automatische staatliche Übernahme eines Immobilienkredits und keine Empfehlung, Altersvorsorgekapital unabhängig von der persönlichen Planung einzusetzen.