Wohnförderkonto: wie entsteht die spätere Steuer?

Wohnförderkonto: Steuerposten, kein Guthaben

Das Wohnförderkonto wird von der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) für einen geförderten Altersvorsorgevertrag geführt, wenn Kapital wohnungswirtschaftlich verwendet oder eine Tilgungsförderung in Anspruch genommen wird. Rechtsgrundlage sind insbesondere § 92a EStG und die Verfahrensregeln in § 92b EStG. Das Konto hält fest, welche geförderten Beträge später steuerlich zu berücksichtigen sind.

Der Kontostand liegt nicht auf einem Bankkonto und wird nicht zusätzlich investiert. Er ist auch nicht der Wert der Immobilie, die Höhe des Immobilienkredits oder der Verkaufserlös. Wer beispielsweise 25.000 Euro gefördertes Vertragsvermögen für einen begünstigten Wohnzweck einsetzt, erhält deshalb kein „Wohnförderkonto-Guthaben“ von 25.000 Euro, das im Ruhestand verfügbar wäre. Der Betrag bildet vielmehr den Ausgangspunkt für die spätere Besteuerung.

Die Wohnverwendung ist im Zeitpunkt der Auszahlung grundsätzlich keine normale Auszahlung an dich und löst nicht allein deshalb sofort Einkommensteuer aus. Die steuerliche Erfassung wird in die Auszahlungsphase verschoben. Das ist nachgelagerte Besteuerung: Die geförderten Beträge werden nicht steuerfrei, sondern grundsätzlich später als sonstige Einkünfte nach § 22 Nummer 5 EStG berücksichtigt.

Welche Beträge fließen in das Wohnförderkonto?

Bei einem Altersvorsorge-Eigenheimbetrag wird das geförderte Kapital erfasst, das du für einen gesetzlich begünstigten Wohnzweck verwendest. Dazu kommen die nach § 82 EStG begünstigten Tilgungsleistungen und die dafür gewährten Zulagen. Auch Beiträge, die im Rahmen der Tilgungsförderung wie Tilgungsleistungen behandelt werden, können nach den gesetzlichen Voraussetzungen einschließlich der eingesetzten Zulagen und Erträge in das Konto eingehen.

Nicht jede Zahlung im Zusammenhang mit einer Immobilie wird dadurch automatisch Teil des Wohnförderkontos. Entscheidend ist, ob der Betrag nach der für den Vorgang geltenden Gesetzesfassung als gefördert erfasst wird. § 92a EStG unterscheidet beispielsweise geförderte Beträge von ungeförderten Eigenbeiträgen; für letztere können eigene steuerliche Folgen gelten. Die Höhe des Kontos lässt sich daher nicht allein aus dem Kaufpreis oder der gesamten Kredittilgung ableiten.

Die ZfA stellt den Kontostand für den Anbieter fest und teilt ihn nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren mit. Zu Beginn der Auszahlungsphase wird der steuerlich maßgebliche Stand ebenfalls festgestellt. Bei Fragen zu einem konkreten Vertrag sind deshalb der ZfA-Bescheid und die jährlichen Vertragsinformationen aussagekräftiger als eine überschlägige Rechnung aus der Immobilienfinanzierung.

Der Rechtsstand entscheidet über die Berechnung

Für Wohnförderkonten sind zwei Regelungsstände auseinanderzuhalten. Die bisherige Fassung des § 92a EStG sieht eine jährliche Erhöhung um 2 Prozent und eine Verteilung der Besteuerung bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres vor. Die neue Fassung gilt für wohnungswirtschaftliche Verwendungen ab dem 1. Januar 2028: Sie verzichtet auf diese pauschale jährliche Erhöhung und sieht stattdessen eine Verteilung auf fünf Jahre vor.

Der Reformstart für neue Altersvorsorgeprodukte am 1. Januar 2027 ist nicht derselbe Stichtag wie die Änderung bei der Wohnförderung. Neue Produkte können bereits 2027 angeboten werden; für die hier beschriebenen neuen Wohnförderkonto-Regeln ist der 1. Januar 2028 maßgeblich. Eine Rechnung ohne Datum kann daher leicht die falsche Rechtsfassung verwenden.

Die folgenden Beispiele zeigen die Mechanik vereinfacht. Sie ersetzen weder den Bescheid der ZfA noch eine Steuerberechnung. Ob alte oder neue Regeln greifen, ist anhand des Zeitpunkts der Wohnverwendung und der einschlägigen Übergangsregel zu prüfen.

Bisherige Rechtslage: 2 Prozent und Besteuerung bis 85

Nach der bisherigen Fassung erhöht sich der Gesamtbetrag auf dem Wohnförderkonto nach Ablauf eines Beitragsjahres um 2 Prozent. Das geschieht letztmals für das Beitragsjahr, in dem die Auszahlungsphase beginnt. Die Erhöhung ist keine tatsächliche Verzinsung eines Guthabens: Es fließt kein Zins an dich, und dein Immobilienvermögen wächst dadurch nicht. Die 2 Prozent erhöhen lediglich die steuerliche Rechengröße.

Beginnt die Auszahlungsphase, wird der Kontostand grundsätzlich in gleichmäßigen Jahresbeträgen auf die Zeit bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres verteilt. Die ZfA ermittelt den Verminderungsbetrag anhand des festgestellten Kontostands und der verbleibenden Jahre. Dieser Jahresbetrag gilt nach § 22 Nummer 5 EStG als Leistung und wird im jeweiligen Steuerjahr berücksichtigt.

Nach der bisherigen Rechtslage gibt es außerdem die Möglichkeit, statt der jährlichen Verteilung eine Einmalbesteuerung zu beantragen. Dann werden 70 Prozent des Auflösungsbetrags steuerlich angesetzt. Die übrigen 30 Prozent mindern die steuerliche Bemessungsgrundlage; sie sind keine pauschale Kürzung der Einkommensteuer um 30 Prozent. Ob diese Wahlmöglichkeit für deinen Fall besteht, hängt vom anwendbaren Rechtsstand und den Übergangsregeln ab.

Beispiel: Wohnförderkonto nach bisherigem Recht

Angenommen, ein Wohnförderkonto weist vor der jährlichen Erhöhung 20.000 Euro aus. Bleibt es 20 Jahre bis zum Beginn der Auszahlungsphase bestehen und wird der Stand in jedem dieser Jahre um 2 Prozent erhöht, ergibt sich rechnerisch: 20.000 Euro × 1,02²⁰ = rund 29.718,95 Euro. Das Beispiel unterstellt, dass keine weiteren Beträge hinzukommen, keine Rückzahlungen den Stand mindern und die 20 jährlichen Erhöhungen vollständig anfallen.

Beginnt die Auszahlungsphase mit 67 Jahren, verbleiben bis zum 85. Geburtstag 18 Jahre. Bei einer gleichmäßigen Verteilung ergäbe sich ein jährlicher steuerlicher Betrag von rund 29.718,95 Euro ÷ 18 = 1.651,05 Euro. Nicht der gesamte Kontostand wird dann jedes Jahr versteuert, sondern der ermittelte Jahresbetrag wird dem Einkommen des jeweiligen Jahres zugerechnet.

Würde stattdessen die Einmalbesteuerung nach bisherigem Recht gewählt, entsprächen 70 Prozent dieses Beispielstands rund 20.803,27 Euro steuerlich anzusetzenden Einkünften in einem Jahr. Das kann die Steuerbelastung dieses Jahres deutlich verändern. Die Rechnung zeigt nur die steuerliche Bemessungsgrundlage, nicht die tatsächlich zu zahlende Steuer.

Ab 2028: Verteilung auf fünf Jahre

Die ab dem 1. Januar 2028 geltende Fassung des § 92a EStG verändert die Berechnung. Sie schreibt für die neue Regelung keine jährliche pauschale Erhöhung des Wohnförderkontos um 2 Prozent vor. Stattdessen wird der maßgebliche Kontostand am 1. Januar des Jahres nach Beginn der Auszahlungsphase festgestellt und auf die folgenden fünf Jahre verteilt.

Beispiel: Beträgt der für die Verteilung festgestellte Kontostand 20.000 Euro, ergibt das rechnerisch fünf Jahresbeträge von jeweils 4.000 Euro. Diese Beträge vermindern das Wohnförderkonto in den betreffenden Jahren und werden als Leistungen im Sinne des § 22 Nummer 5 EStG steuerlich erfasst. Der Zeitraum bis zum 85. Geburtstag bestimmt diese Verteilung nicht mehr.

Die Einmalbesteuerung mit dem 30-Prozent-Nachlass gehört zur bisherigen Regelung. Sie darf nicht ungeprüft auf die ab 2028 geltende Fünfjahresverteilung übertragen werden. Die neue Fassung regelt die Verteilung des Kontostands auf fünf Jahre; für besondere Fälle wie eine Aufgabe der Selbstnutzung gelten eigene Vorschriften, die in Kapitel 78 behandelt werden.

Wie wird aus dem Betrag deine Einkommensteuer?

Der jährliche Verminderungsbetrag oder der steuerlich anzusetzende Auflösungsbetrag ist nicht mit der späteren Einkommensteuer gleichzusetzen. Er wird als sonstige Einkunft in die Einkommensteuerberechnung des maßgeblichen Jahres einbezogen. Die tatsächliche Mehrsteuer hängt davon ab, welche weiteren steuerpflichtigen Einkünfte du hast, wie hoch dein zu versteuerndes Einkommen ist und welcher Tarif für dich gilt.

Deshalb gibt es keinen einheitlichen Steuersatz für das Wohnförderkonto. Ein Betrag von 4.000 Euro kann bei zwei Personen zu unterschiedlichen Mehrsteuern führen. Auch Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Zusammenveranlagung und weitere Einkünfte können die Rechnung beeinflussen. Eine Prozentzahl wie „25 Prozent Steuer“ ist nur dann eine brauchbare Näherung, wenn sie ausdrücklich als persönliche Annahme gekennzeichnet wird.

Bei der Einmalbesteuerung nach bisherigem Recht bezieht sich der 30-Prozent-Nachlass auf den steuerlich angesetzten Betrag, nicht auf die spätere Steuerrechnung. Bei der laufenden Besteuerung werden die Jahresbeträge dagegen auf mehrere Steuerjahre verteilt. Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, lässt sich erst mit einer plausiblen Prognose der Einkünfte und des Steuertarifs vergleichen.

Übergang: Altfall bleibt nicht automatisch Neurecht

Das Bundesfinanzministerium nennt Vertrauensschutz für bereits begonnene Auszahlungsphasen und für Wohnentnahmen, die vor dem 1. Januar 2028 erfolgt sind. Für solche Fälle gelten die bisherigen Regeln weiter. Ein Wohnförderkonto wird also nicht allein deshalb nach dem neuen Fünfjahresmodell behandelt, weil die Auszahlungsphase erst nach 2028 beginnt.

Umgekehrt bedeutet der Start neuer Altersvorsorgeprodukte im Jahr 2027 nicht, dass die ab 2028 geltende Wohnförderkonto-Regel schon für jede Verwendung im Jahr 2027 gilt. Prüfe deshalb, wann das geförderte Kapital tatsächlich wohnungswirtschaftlich eingesetzt wurde, wann die Auszahlungsphase beginnt und welche Fassung der Vorschrift im Bescheid zugrunde liegt.

Bei einem bestehenden Riester-Vertrag kommen außerdem Vertragsbedingungen und Übertragungen hinzu. Ein Vertrag wird durch die Reform nicht automatisch in ein neues Produkt umgewandelt. Wenn du das Wohnförderkonto auf einen anderen Altersvorsorgevertrag übertragen oder durch Einzahlungen mindern möchtest, müssen die gesetzlichen Voraussetzungen und die Mitteilungen an die ZfA beachtet werden.

Bescheid und Kontostand richtig prüfen

Vergleiche den festgestellten Kontostand mit deinen Unterlagen zu Entnahme, Tilgungsförderung und Zulagen. Achte besonders darauf, ob der Bescheid den richtigen Vertrag, den maßgeblichen Stichtag und die passende Gesetzesfassung nennt. Wenn du eine Einzahlung zur Minderung des Kontos oder einen vollständigen Vertragsübertrag vorgenommen hast, prüfe, ob die ZfA diese Veränderung berücksichtigt hat.

Die ZfA stellt den Stand zu Beginn der Auszahlungsphase von Amts wegen fest; auf Antrag kann sie den Kontostand auch gesondert feststellen. Bewahre Bescheide, Anbieterinformationen und Nachweise über Wohnverwendung oder Rückzahlungen auf. Bei einer Abweichung solltest du zuerst die Berechnungsgrundlage und die beim Anbieter gemeldeten Beträge nachvollziehen, bevor du mit einem selbst errechneten Steuerbetrag planst.

Die spätere Steuer ist nicht der Verkaufspreis

Das Wohnförderkonto bildet geförderte Altersvorsorgebeträge ab, nicht den Verkehrswert deiner Wohnung. Eine Steuer auf den Verminderungs- oder Auflösungsbetrag ist daher nicht dasselbe wie eine mögliche Steuer auf einen Immobilienverkauf. Beide Vorgänge können unterschiedliche gesetzliche Grundlagen und Zeitpunkte haben.

Auch ein dauerhafter Auszug oder eine Vermietung kann das Wohnförderkonto berühren. Dann können Auflösungsbetrag, Weiterverwendung und Ausnahmen relevant werden. Diese Fälle folgen eigenen Voraussetzungen und Fristen; Kapitel 78 behandelt Verkauf oder Vermietung gesondert. Für die Voraussetzungen der ursprünglichen Kapitalverwendung siehe Kapitel 76.