Wohn-Riester im neuen System: was bleibt möglich?

Kurzantwort: Wohnförderung bleibt, aber nicht automatisch

Die Reform schafft das Wohnen mit gefördertem Altersvorsorgevermögen nicht ab. Auch im neuen System kann ein Altersvorsorgevertrag dabei helfen, selbst genutztes Wohneigentum aufzubauen oder ein dafür aufgenommenes Darlehen zu tilgen. Das Bundesfinanzministerium beschreibt dafür zwei Wege: den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag und die Tilgungsförderung.

Neu ist vor allem, dass nicht mehr jeder Vertrag die Entnahmeoption enthalten muss. Wer die Wohnförderung nutzen möchte, muss deshalb vor Abschluss prüfen, ob der konkrete Vertrag sie vorsieht und welche Bedingungen der Anbieter daran knüpft. Ein zertifiziertes Altersvorsorgedepot ist nicht automatisch ein Wohn-Riester-Vertrag.

Auch der Zeitplan ist wichtig: Neue Altersvorsorgeprodukte können ab 1. Januar 2027 angeboten werden. Die hier maßgebliche neue Fassung des § 92a EStG ist ab 1. Januar 2028 anzuwenden. Ein Produktstart 2027 bedeutet daher nicht, dass ab diesem Tag jede neue Wohnregel schon gilt.

Zwei Wege: Kapital entnehmen oder Tilgung fördern lassen

Beim Altersvorsorge-Eigenheimbetrag wird gefördertes Kapital aus dem Vertrag entnommen und unmittelbar für einen gesetzlich begünstigten Wohnzweck eingesetzt. Das kann etwa der Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnung oder die Ablösung eines dafür aufgenommenen Darlehens sein. Die Verwendung ist zweckgebunden; eine Auszahlung auf das private Girokonto zur freien Verwendung ist damit nicht gemeint.

Bei der Tilgungsförderung werden bestimmte Beiträge als Altersvorsorgebeiträge behandelt, wenn sie zur Tilgung eines qualifizierenden Darlehens für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Das ist nicht dasselbe wie die Entnahme eines bereits angesparten Guthabens. Es kommt darauf an, ob Vertrag und Darlehensgestaltung die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

Die Entnahme für Wohneigentum ist außerdem von der einmaligen Teilkapitalauszahlung zu unterscheiden, die zu Beginn der Auszahlungsphase möglich sein kann. Diese Teilkapitalauszahlung ist nicht an einen Immobilienzweck gebunden; der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag dagegen schon. Welche Option für dich passt, hängt unter anderem von Vertrag, Finanzierung und Steuerfolgen ab.

Welche Wohnung und welche Verwendung kommen infrage?

Begünstigt ist nicht jede Immobilie, die du besitzt. Die Wohnung muss nach den gesetzlichen Voraussetzungen zu deinen eigenen Wohnzwecken dienen. Die ab 2028 geltende Fassung nennt insbesondere ein eigenes Haus, eine eigene Eigentumswohnung oder eine Genossenschaftswohnung. Die Wohnung muss in der EU oder im EWR liegen und deine Hauptwohnung oder den Mittelpunkt deiner Lebensinteressen bilden.

Das Gesetz nennt als Verwendungszwecke den Kauf oder Bau, die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens, bestimmte Pflichtanteile an einer eingetragenen Genossenschaft sowie bestimmte barrierereduzierende Umbauten oder energetische Sanierungen. Für Umbauten gelten zusätzliche Nachweis- und Förderausschlussregeln; dieselben Kosten dürfen nicht beliebig doppelt gefördert werden. Die Einzelheiten und Mindestanforderungen gehören deshalb in die konkrete Prüfung, nicht in eine pauschale Zusage.

Eine vermietete Anlageimmobilie oder ein Ferienhaus wird nicht allein dadurch begünstigt, dass es dir gehört. Auch eine geplante Nutzung in der Zukunft genügt nicht automatisch. Maßgeblich sind der gesetzliche Tatbestand, die tatsächliche Selbstnutzung, die Lage und die Nachweise. Für Kauf, Bau und Entschuldung im Detail ist Kapitel 76 vorgesehen.

2027 und 2028 nicht vermischen

Bis zum 31. Dezember 2027 gilt für eine Teilentnahme nach der bisherigen Fassung grundsätzlich: Das entnommene Kapital muss mindestens 3.000 Euro betragen und im Vertrag müssen anschließend mindestens 3.000 Euro gefördertes Restkapital verbleiben. Das sind zwei verschiedene Grenzen: eine für die Entnahme und eine für den verbleibenden Vertragsbestand.

Ab 1. Januar 2028 erlaubt § 92a EStG die vollständige oder teilweise Verwendung, sofern die Vertragsbedingungen die Wohnoption zulassen und mindestens 3.000 Euro für den begünstigten Zweck eingesetzt werden. Die neue Fassung enthält keine Mindest-Restkapitalgrenze von 3.000 Euro. Das hebt weder die Zweckbindung noch die Mindestverwendung auf und macht eine Auszahlung nicht automatisch verfügbar.

Die Reform ändert außerdem die spätere Behandlung des Wohnförderkontos. Nach der ab 2028 geltenden Fassung wird der maßgebliche Kontostand auf die fünf Jahre nach Beginn der Auszahlungsphase verteilt; die bisherige pauschale jährliche Erhöhung um 2 Prozent ist in dieser neuen Fassung nicht mehr vorgesehen. Für vor 2028 erfolgte Wohnentnahmen und für bereits begonnene Auszahlungsphasen nennt das BMF Vertrauensschutz: Dort bleibt es bei der bisherigen Behandlung. Bei bestehenden Verträgen muss deshalb der konkrete Zeitpunkt der Verwendung geprüft werden.

Wohnförderkonto: förderunschädlich heißt nicht steuerfrei

Eine zulässige Wohnverwendung gilt nicht als schädliche Verwendung. Das bedeutet aber nicht, dass der entnommene geförderte Betrag dauerhaft steuerfrei bleibt. Die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen führt die wohnungswirtschaftlich verwendeten Beträge und die dafür maßgeblichen Tilgungsleistungen in einem Wohnförderkonto. Das Konto ist eine Rechengröße für die spätere Besteuerung, kein zusätzlich vorhandenes Bankguthaben.

Bei der neuen Rechtslage ab 2028 wird der relevante Stand des Wohnförderkontos ab dem Jahr nach Beginn der Auszahlungsphase über fünf Jahre verteilt. Die darauf entfallenden Beträge werden im Rahmen der nachgelagerten Besteuerung berücksichtigt. Wie hoch die tatsächliche Steuer ausfällt, hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz im jeweiligen Jahr ab.

Deshalb solltest du zwei Fragen getrennt beantworten: Ist die Entnahme für diesen Zweck erlaubt? Und welche spätere Steuerwirkung entsteht daraus? Kapitel 77 behandelt Berechnung und Besteuerung des Wohnförderkontos ausführlich. Vor einer Entscheidung sollten Anbieterunterlagen und die individuelle steuerliche Situation geprüft werden.

Was gilt für bestehende Riester-Verträge?

Ein bereits abgeschlossener Riester-Vertrag wird durch die Reform nicht automatisch gekündigt oder in ein Altersvorsorgedepot umgewandelt. Er kann grundsätzlich nach seinen bisherigen Bedingungen weitergeführt werden. Ein Wechsel in einen neuen Vertrag ist freiwillig und kann Kosten oder andere Vertragsfolgen haben.

Das BMF unterscheidet bei der Wohnförderung nach dem Zeitpunkt: Ist die Auszahlungsphase bereits begonnen, wird die Besteuerung eines vorhandenen Wohnförderkontos aus Vertrauensschutzgründen nicht geändert. Wurde eine Wohnentnahme vor dem 1. Januar 2028 vorgenommen, gelten dafür ebenfalls die bisherigen Regelungen weiter.

Daraus folgt keine pauschale Aussage, dass jeder Altvertrag alle neuen Wohnoptionen erhält oder dass sich ein Wechsel immer lohnt. Prüfe getrennt, ob der bestehende Vertrag die gewünschte Verwendung erlaubt, welche Fassung für die konkrete Entnahme gilt und wie ein Übertrag das Wohnförderkonto und die Förderung behandelt. Bei Unsicherheit sollte der Anbieter die Auswirkungen schriftlich erläutern.

Beispiel: 30.000 Euro für die Entschuldung

Mara hat einen geförderten Vertrag und möchte 30.000 Euro einsetzen, um ein Darlehen für ihre selbst genutzte Wohnung teilweise zurückzuzahlen. Für eine Verwendung ab 2028 wären zunächst drei Fragen zu beantworten: Sieht ihr Vertrag die Wohnoption vor? Ist das Darlehen für eine gesetzlich begünstigte selbst genutzte Wohnung aufgenommen worden? Werden die 30.000 Euro tatsächlich zur Tilgung eingesetzt und belegt?

Sind die Voraussetzungen erfüllt, liegt der eingesetzte Betrag über der ab 2028 geltenden Mindestverwendung von 3.000 Euro. Anders als bei der bisherigen Regel muss nach der neuen Fassung nicht zusätzlich ein Restguthaben von 3.000 Euro im Vertrag stehen. Die 30.000 Euro werden dadurch aber nicht zu steuerfreiem Bargeld: Die wohnungswirtschaftliche Verwendung wird im Wohnförderkonto erfasst und kann die spätere Steuer erhöhen.

Für eine Entnahme bis Ende 2027 wäre das Ergebnis anders zu prüfen: Dann kann zusätzlich die bisherige Mindest-Restkapitalgrenze greifen. Das Beispiel zeigt daher nicht, dass man eine Entnahme vorziehen oder aufschieben sollte. Es zeigt, warum Stichtag, Vertragsbedingungen, Zwecknachweis und spätere Steuer zusammen betrachtet werden müssen.

Vor der Entscheidung: diese Punkte schriftlich klären

1. Vertragsart und Stichtag: Handelt es sich um einen alten Riester-Vertrag oder einen neuen zertifizierten Vertrag, und wann soll das Kapital verwendet werden?

2. Wohnoption: Erlauben die Vertragsbedingungen die Entnahme für Wohneigentum oder die Tilgungsförderung? Welche Entgelte, Fristen und Nachweise gelten?

3. Förderzweck: Ist die Immobilie selbst genutzt, liegt sie im begünstigten Gebiet und ist die geplante Verwendung gesetzlich aufgeführt?

4. Finanzierung: Wird das Kapital unmittelbar für Kauf, Bau, qualifizierte Sanierung oder Darlehenstilgung eingesetzt? Ist eine andere Förderung derselben Kosten ausgeschlossen?

5. Steuerfolgen: Welche Beträge werden im Wohnförderkonto erfasst, welche Übergangsregel gilt und wie wird die spätere Besteuerung voraussichtlich abgewickelt?

Lass dir vor einer verbindlichen Entscheidung eine nachvollziehbare Vertrags- und Steuerfolgenübersicht geben. Eine Zertifizierung bestätigt nicht, dass die Wohnoption in deinem Vertrag enthalten oder die konkrete Nutzung für dich wirtschaftlich sinnvoll ist.